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  鄭州是擁有1億人口的大省河南省的省會，在國傢的中部大戰略的推動下，這幾年經濟發展非常迅速，GDP增長率連續幾年位居中西部城市前列。記者在鄭州幾天時間所見，這裡各種不同的地產項目、工廠、工業設施、物流和基礎設施項目可謂遍地開花。來自河南省內各地的購房需求十分強勁，支撐瞭鄭州住宅市場的強勁增長。今年8月份，鄭州市新房價格同比漲幅高達12.6%，漲幅名列全國第七，而鄭東新區的房價也在伴隨著鄭州房地產市場的火熱而上漲。

  "涉及'鬼城'的話題我們不接受采訪。"收到中國房地產報記者的采訪傳真之後，鄭東新區管委會如此回復道。

  而據記者從鄭州市政府瞭解到的數據，截至2013年7月底，鄭東新區總人口已達103.2萬，在鄭州僅次於金水區(139.8萬人)。2013年上半年，鄭東新區財政收入73.3億元，在各縣(市)區中位居第一。

  從鄭州老城區中心鄭州火車站附近乘坐公交車，駛出10站左右的距離之後就進入瞭鄭東新區的范圍。與老城區的擁堵、喧囂相比，眼前的鄭東新區是另外一番景象。周邊的空間佈局變得開闊，馬路兩旁繁茂的綠化帶掩映下，依環型而建的內外兩排高層寫字樓鱗次櫛比，中心位置的地標性建築、剛剛竣工不久的綠地廣場大廈分外惹眼，貫穿新區的人工運河如意河靜靜流淌，更給人以置身鄭州之外的感覺。對比老城區熙熙攘攘的人潮，這裡的行人明顯變得稀少，不過，各幢寫字樓及小區周邊密密麻麻排列著的車輛卻揭示瞭這座新城寧靜背後的另外一面。

  "現在還說鄭東新區是'鬼城'簡直是無稽之談。"幾經溝通協調，鄭東新區管委會信息中心主任孫思晗9月10日接受瞭中國房地產報記者的采訪，"目前鄭東新區建成區面積是90平方公裡，房屋建成面積約3800萬平方米，常住人口達到100萬。"孫思晗指著背後窗外的CBD寫字樓群告訴記者，"現在入駐CBD的金融機構達到瞭175傢，幾乎所有大型銀行的鄭州總部都搬到瞭這裡，高峰時周圍連停車位都找不到。"

  在房價上漲的壓力之下，9月2日鄭州市發佈瞭升級版的限購令。然而，市場似乎並不為所動，在鄭東新區的各樓盤售樓處，售樓員們談論得更多信用貸款借貸風險的是"金九銀十"可能帶來的好收成。

  止不住擴城的步伐

  "鄭東新區？那可是富人區，那裡的房子我們一輩子也買不起。"對於記者"為何不搬到鄭東新區"的詢問，一位老城區居民如此回答道。

  孫思晗所提到的數字，似乎仍被掩蓋在記者所見的鄭東新區安寧的外表之下。站在鄭東新區寬闊的環型大街上，四周顯得空曠，路上往來的行人也不多，CBD旁邊的濕地公園內，幾對新人在攝影師的帶領下正在拍攝婚紗照。隻有寫字樓周邊一字排開的車輛仿佛在提醒人們這裡不是一座空城。

鄭東新區鬼城之說不實

  與住宅市場的熱鬧不同的是，鄭東新區的商業地產包括寫字樓市場一直很冷。"目前鄭東新區的寫字樓市場出現瞭一定程度的飽和現象。"上述當地業內人士指出。事實上，目前鄭東新區CBD以外新建的寫字樓項目，在銷售上出現瞭疲態。據克而瑞咨詢鄭州機構的統計數據顯示，今年7月鄭東新區商辦物業的均價為13200元/平方米。這一均價甚至低於鄭東新區某些區域新開盤住宅項目的售價。

  "產城聯動是鄭東新區規劃建設中最大的亮點；另外，鄭東新區建設采取瞭市場化運營的模式，沒有透支當地的政府財政。"鄭州大學客座教授、中國王牌城市研究院院長上官同君認為。

  近幾年，河南省政府、河南省國土資源廳、鄭州市中級法院、鄭州市房管局等政府機關陸續遷至鄭東新區，迅速提升瞭當地的人氣。根據當地相關部門提供的數據，目前CBD的入住率在90%以上。"現在鄭東新區一個區的財政收入，在整個河南省僅次於洛陽市。"孫思晗介紹說。

  鄭州的鄭東新區2003年正式開工建設，當時的規劃總面積約為150平方公裡。近年來，由於包括CBS在內的境外媒體聲色俱茂地報道鄭東新區竹田鄉二胎房屋銀行"街道空空如也，一排排樓房無人居住"，在各個媒體的"鬼城排行榜"上，鄭東新區就成瞭與鄂爾多斯、常州、貴陽等並列的常客。就在今年7月，某媒體盤點瞭中國12大"鬼城"，鄭東新區還赫然在列。

  克而瑞咨詢鄭州機構的相關調研結果顯示，2013年1~8月，鄭州市商品房成交均價為9286元/平方米，其中老城區成交均價為8649元/平方米，鄭東新區成交均價為11655元/平方米，高出全市均價25.51%。而一些新開盤的項目，則已經超過2萬元/平方米的價格線，如建業集團在10 月推出的某住宅項目的售價將是25,000元/平方米。而據記者從當地二手房中介瞭解到的情況，鄭東新區CBD附近小區的二手房均價已經在2萬元/平方米上下。發展中的新城房價高於老城區，這在全國的房地產市場中並不多見。

  正在慢慢熱鬧起來

  到瞭晚上八九點鐘，小區附近的人流開始增多，周邊的餐館也慢慢聚集起一些食客，小區附近的商業街寶龍城市廣場變得燈火通明。不過據記者目測，周邊各個小區的亮燈率普遍在50%左右。"這裡幾年來人氣還是不太夠，經營情況一般。"一位開川菜館的老板這樣對記者說。

  而對於鄭東新區各小區的實際入住率參差不齊。鄭東新區管委會、鄭州市房管局等相關部門都未能給記者提供準確的數字。但也有幾位政府管理人員以及房企銷售顧問說到直觀感覺的住宅入住率，他們認為幾年前這裡的住宅項目入住率的確很低，但過去兩年逐漸上來瞭，很多項目入住率應該超過50%，入住率最高的是中央商務區的一些住宅項目，超過90%。不過據記者走訪的小區附近的幾傢二手房中介銷售均表示，小區各個戶型的二手房源都比較充足。

  "對於鄭東新區是不是'鬼城'的輿論我覺得'仁者見仁智者見智'，在我看來，無論從房地產市場還是區域經濟、居住環境等各方面來看，鄭東新區的整體發展都非常好。另外金無足赤，新城的發展也必然會遇到各種問題和挑戰。"克而瑞信息集團鄭州機構首席分析師楊亞萍表示。

  "鄭東新區是全國少見的幾屆政府班子都不遺餘力支持和建設的新城。"郭春江告訴記者。經過十年建設，如今的鄭東新區建成區已經頗具規模，並且成為展示鄭州新形象的"窗口"和"名片"。

內容來自sina新聞

  不過，尚顯不足的人氣令鄭東新區與空間進一步受到擠壓的鄭州老城區形成瞭鮮明對比。最新資料顯示，目前鄭州人口達到900萬人，其中城鎮人口近600萬人，轉移到新區的人口僅為100萬人，老城區的發展桎梏遠未消除。

  在鄭州老城區，堵車現象司空見慣，且早晚高峰時段被拉得很長。由於乘坐公交經常耽誤時間，很多鄭州人都騎電動摩托出行，這成瞭鄭州老城區的一大景觀，且催生瞭當地的"摩的"生意。大量的電動摩托、自行車擠占瞭人行道，交通狀況十分混亂。

  "鄭東新區的住宅市場剛起步時，由於影響力有限，配套也不完善，投資型購房者的確占大多數，但近年來隨著新區的發展，剛需人群一直在增加。"曾參與過鄭東新區第一批住宅項目開發、現河南楷林置業品牌總監郭春江告訴中國房地產報記者。

  新區房價遠超老城區

  "在鄭東新區住宅市場開發初期，投資性需求占據主導地位是當地房價愈炒愈熱的一大原因。"當地一位不願具名的業內人士對記者表示。"2011年鄭東新區一些高端項目最高已經賣到18000元/平方米瞭。"郭春江介紹說。

  遇冷的寫字樓

  隨後，記者來到距CBD不遠的一處住宅區，這裡是鄭東新區第一批住宅小區，2008年前後開始業主陸續入住，聚集著溫哥華廣場、綠城·百合以及後來新開盤的聯盟新城等小區。記者發現，小區周邊的人氣同樣不高，進出小區的業主不多。不過，各個樓盤周邊的商鋪入駐率較高，約70%的底商都有商傢在經營，小區旁邊的馬路上也停滿瞭車輛。"大都是來新區辦事的，CBD那邊沒車位瞭，就把車停這邊瞭。"一位當地居民告訴記者。

  由於寫字樓市場的冷清，一些寫字樓被改成瞭商住樓。據記者瞭解，鄭東新區的CBD內外環由60幢高層建築組成，當地相關部門擔心將來的招商效果，將其中內環原來規劃為寫字樓的建築多改成瞭商住項目。這些商住建築如今很多都被一些小型公司租賃，與周邊整體的商業氛圍顯得有些格格不入。

  記者隨機進入瞭其中一幢商住樓內，由於樓房按住宅格局設計，樓道、電梯間均顯得狹小、擁擠，衛生狀況也不理想，紙屑、煙頭遍地可見，樓內鮮見住戶居住，倒是有不少公司的職員及外來辦事人員進進出出。相鄰的幾幢商住建築周邊的商業配套也不完善，中午時分，不少公司職員都在路邊攤草草解決午餐問題。與另一條街道上商業設施相對成熟的丹尼斯七天地相比，這裡命名為CBD東方商業廣場的商業大道卻是大門緊鎖，一片空曠。

  "鄭東新區在規劃、建設之初遇到瞭國傢銀根緊縮等嚴峻形勢，因此在CBD的招商定位方面，現在看來，有些項目檔次低瞭，影響瞭CBD的整體形象；另外，我們在城市管理水平上就全國范圍來說也不是特別先進。"在談到鄭東新區建設的經驗得失時，孫思晗這樣表示。

  盡管商業地產遇冷，但鄭東新區並沒有止步。目前在90平方公裡的建成區之外，鄭東新區又開始瞭新一輪的躍進。據孫思晗介紹，鄭東新區的遠期規劃總面積已經擴展至370平方公裡，下一步將重點建設白沙、龍湖、綜合交通樞紐、龍子湖等"四新"區域。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-23/12082427121.shtml

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