樓市降溫資金未必回流股市
近期，關於樓市崩盤的言論明顯增多。那麼，中國樓市真的要面臨崩盤的危機嗎？隨著樓市降溫，又會否促進股市的回暖？
實際上，自今年年初以來，各種不利消息陸續沖擊中國樓市。其中，管理層的政策態度轉向是最明顯的信號。按照前期管理層對樓市的態度，將逐漸采取減少行政幹預的手段，以促進市場化的改革進程，讓市場自身來調節。另外，從管理層的意向獲悉，未來將逐漸將限購放松與否的權力交還至地方，由地方自行決定。
從近幾個月的數據可以分析，中國樓市確實較前期有瞭一定的降溫。但是，就此盲目認為樓市將崩盤未免似乎站不住腳。事實上，影響未來房價的走向主要存在幾點因素。其一是地方對土地財政的依賴度；其二是中國樓市的剛需需求；其三是市場的整體利率走向。
首先，地方對土地財政的依賴度依然明顯。根據數據顯示，45個限購城市中，有多個城市對土地財政的依賴度達到50%以上。其中，杭州對土地財政的依賴度高達156.4%。值得一提的是，因分稅制差異化發展的影響，地方的事權與財權嚴重不匹配，加速瞭地方的政績考核壓力。因此，在此背景下，多地借助其他渠道籌集資金。近年來，大力發展房地產業，增加地方土地財政收入成為主要的資金籌集渠道。顯然，就目前而言，地方依然沒有擺脫土地財政的束縛。
其次，從一線城市的樓市剛需情況估算，目前仍然沒有衰退的跡象。究其原因，主要在於上述地區的政治優勢、經濟優勢、技術優勢凸顯，全國每年大量的高校畢業生仍然會優先選擇到一線城市發展，也為當地帶來充足的剛性需求。
再次，近年來，管理層大力推動利率市場化改革，市場整體的利率水平出現瞭水漲船高的走向。面對日趨高漲的利率水平，銀行為瞭滿足保本盈利的需求，推高瞭相應的房貸利率。更有甚者，還出現瞭停貸的局面。面對房貸利率的波動，買房的人數有所減少。
針對樓市降溫的現象，股民最關心的問題莫過於炒房資金會否回流至股市。
筆者認為，目前存在兩大問題，其一是樓市降溫還能延續多久；其二是炒房的資金能否進入股市。
其實，對於部分地區而言，其樓市降溫的趨台中南屯房貸勢或許已經確立。但是，對於主要的城市而言，目前仍然處於持續上漲的趨勢，從具體的價格趨向判斷，仍然找不到有力的轉折依據。因此，樓市降溫的延續性仍然有待觀察。
再者，對於部分的炒房資金而言，面對眾多的投資渠道，他們必然會選取能夠獲取最大投資回報率的投資品種。餘額寶被打壓，或許不會產生前期巨大的資金分流能力，對上述資金的吸引力也有所下降。不過，除此以外，符合上述資金投資的渠道也是非常充足的。
其中，類信托資管產品、銀行理財產品以及部分理財平臺的理財產品明顯強勢於股票市場。板橋房屋汽車貸款小額周轉房屋貸款成數信貸年息以某款在售的專項資產管理計劃為例，其預期的年化收益率比大多數信托產品高。如果資金量達到300萬以上的客戶，其預期年化收益率有望高達12%以上。
在此環境下，即使樓市呈現出持續降溫的格局，資金也未必會流進股票市場，更無法促進股市的回暖。
筆者認為，雖然中國股市成立至今僅有20餘年的歷史，但是因長期的扭曲性發展，股市中存在的漏洞確實很大。股市缺乏新增流動性是股市長期走熊的一個原因，但並非根本原因。要從根本上提升股市的吸引力，還得需要長期性的對癥治療。
敬請關註"foshanleju"
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-26/09154166309.shtml
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