新房成交依然冷清 低調開盤去庫存仍為主流
圖註：上周入市的項目多以低調順開的方式開盤，純新盤鴻坤·西山雲景是為數不多集中開盤的項目之一。
新浪樂居訊(記者 邱瑟)7月份北京二手房成交升溫尚未對新房市場產生明顯的提振影響，新浪樂居統計發現，上周末(8月9日-10日)入市的6個項目多以順推的方式低調開盤，"賣一套是一套"的去庫存心態明顯。
剛需盤舍價走量
新浪樂居不完全統計顯示，上周末北京共有住總萬科橙、鴻坤西山雲景、韓建青春誌、灩瀾新宸、長陽半島和楓丹壹號6個項目入市，市場整體去化不力背景下低調開盤為主流，尤其是萬科橙和韓建青春誌為代表的剛需項目不惜舍價跑量。
8月9日，位於大興天宮院、領銜北京樓市低預期開盤的住總萬科橙項目以2.1萬元/平米的均價加推1號樓3單元近70套房桃園小額借貸快速撥款信貸年息源，相比目前在售的6號樓及1號樓1、2單元相同戶型房源，新推的3單元房源價格有所下調。
"我們今天新放出來的3單元兩居室，10層以下的總價幾乎都在150萬左右，一樣的戶基隆信貸比較型在6號樓都在160萬以上，現在買是比較合適的。"萬科橙一位售樓人員對樂居記者表示，現在萬科橙都不采取集中開盤的方式入市，項目已經到最後一期，"隨開隨賣，賣多少是多少"。
同為剛需盤的純新盤項目韓建青春誌首度入市也同樣受挫。8月9日推出3、4、5號樓約300餘套房源，開盤均價約2.2萬元/平米，不過根據項目銷售反饋，截至10日下午，開盤當天有折扣優惠的3號樓兩居主力戶型依然有很大的選房餘地，開盤無優惠的4號樓幾乎沒有銷售，5號樓則有少量銷售。
韓建青春誌開盤前一周周末樂居記者曾實地探訪該項目，停留的半個小時時間內，除瞭記者以外再無其他看房客戶，彼時項目售樓人員告訴記者，將於9日推出的300餘套房源從年初蓄客算起有近900組客戶，但也"流失的差不多瞭"。雖然為首次開盤但卻十分低調，不會采取搖號的方式，"誰先到先買"。
開盤之前，該項目對外宣傳的開盤均價在2.4萬元/平米左右，最終開盤均價每平米2萬2千多，該項目位於房山老城區，周邊配套相比近幾年興起的新城區域要齊全不少，且有學區房屬性，項目對外宣傳2.4萬元/平米的均價曾被業內人士評價算是物有所值。
二手房回升提振新房市場？
和新房市場成交受挫相比，北京二手房市場在近期出現瞭回暖勢頭，多傢機構統計數據顯示，北京二手房成交量在連續下滑3個月後於7月出現明顯回升，環比上漲2成左右。基於此，偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉猜測二手房成交情況將對新房市場產生提振作用，在樓市潛在需求量大、市場觀望情緒有所松動的情況下，在自住房擠壓下價格下調的新房市場有探底回升的可能性，市場將從下行逐步轉為企穩。
今年以來，由杭州領銜的樓市下行隨後在全國范圍內擴散，截止目前，除瞭北上廣深四個一線城市，全國40餘限購城市已經幾乎全面或部分松綁，廈門、杭州等城市甚至出現鼓勵買房的救市政策。雖然北京短期內取消限購的可能性不大，但這些爭先恐後的松綁信號最終對市場信心的影響幾何卻難判斷。
從7月份北京新房成交數據看來回升明顯，但主要還是來自於自住房集中網簽影響，當前新房市場實際頹勢未改。亞豪機構統計數據顯示，7月6200套成交商品住宅中，兩個自住房項目金隅匯星苑、首創悅都匯分別簽約瞭1520套和166套，在扣減完以上交易量後，7月北京商品住宅僅成交4514套，延續北京新房銷量自3月份簽約7000餘套之後的一路下滑態勢。
然而，前兩個自住房金隅匯星苑、首創悅都匯之後入市的自住房項目棄選率一路走高，最便宜的自住房項目滿庭春MOMA棄選率更是高達7成，中簽傢庭用腳投票也意味著普通商品房隨行就市調低價格後，買房人正在重新考量普通商品房和自住房的性價比。
不過，雖然自住房當前飽受爭議，但其穩定北京剛需市場價格的作用還將在一段發揮主要作用，正如胡景暉所說的，隨著自住房的入市，剛需盤較大力度的降價走量會更加普遍，受價格走低觀望松動影響，市場會從下行轉向企穩。
從目前看來，加速推盤和去庫存化是開發商的必然選擇。根據亞豪機構統計數據，截止8月6日，北京商品住宅庫存為8.27萬套，按今年上半年的成交均價估算，目前北京庫存貨值高達2626億元，相當於北京商品住宅一年的銷售額，抵得上北京兩年住宅用地出讓金總額。
除此以外亞豪機構分析，今年以來美國加速退出量化寬松政策和人民幣匯率持續下行，使得房企海外融資成本大增，而國內銀行出於資產負債管理和流動性管理的需要，對房企貸款審核更為嚴格，進一步施壓企業的經營性現金流。為降低資金使用成本，在未來拿地計劃和市場風險中占據更大的主動性，加速推盤、去庫存化成為開發商的必然選擇。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-11/07072858070.shtml
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