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地方救市力度越來越大 樓市政策緊隨土地市場隱憂
一個多月間，實施三年多的樓市限購政策被顛覆，二三線城市幾乎全線取消限購，限貸政策也被撕開瞭一道口子，地方"救市"的力度越來越大，部分已經觸及"分類調控"原則。
業內人士認為，這背後的原因是，今年房企資金緊張程度超預期，到位資金增速降至歷史低點，房地產銷售和新開工連續數月負增長。進而導致房企拿地意願也降至冰點，土地市場趨冷。
"去庫存"發力點
地方激烈的舉動背後，是房企今年面臨持續的資金壓力。而地方與房企，是土地出讓收益的利益攸關方。
"這幾十套房子是開發商給工程方付款，工程方拿出來賣的，價格便宜，數量有限。"最近一兩個月，在北京、廣州、佛山等地的購房者常常接到這樣的電話。
每逢遇到市場不好、資金緊張的時候，用新房抵扣工程款，是開發商常用的緩解現金流並做大銷售額的手段，其中不乏大型開發商。
一傢北京本地的中型地產商負責人透露，他近期聽到越來越多的開發商用房子抵扣工程款的案例，至少聽說瞭三傢，其中一傢還是很大的上市公司。
上述三個案例中，第一個建築商拿到瞭房子，但是在市場隻能以八折的價錢賣；第二個建築商工程都做完瞭，現在隻拿到30%的錢；還有一個也是拿到瞭房子，但具體折扣不清楚。
"今年錢很緊張。"深圳一傢大型國有開發商人士說，上半年各公司銷售普遍變差，回款率均明顯下降，去庫存成為各傢公司第一要務，顧不上買地瞭。
數據顯示，上半年全國300個城市的土地市場明顯降溫。上半年全國300個城市共推出各類用地12.2億平方米，同比下降12%；成交10.1億平方米，較去年同期下降15.2%。
月度房地產開發投資增速也出現瞭六連跌。1-7月份，全國房地產開發投資50381億元，同比增長13.7%，增速比1-6月份回落0.4個
百分點，已經連續三個月擊破瞭2011-2012年因"限購"全面收緊所造成的市場調整低點位置。
"廈門樓市今年並不是很差，但政府擔心接下來土地賣不出去。"有廈門當地開發商對21世紀經濟報嘉義縣個人信貸利率最低道說。在此前的8月7日，廈門當地一幅總價高昂的土地流拍。北京的情況也是如此。
CRIC分析師江怡珊指出，政府出資去庫存正在成為"救市"政策發力點，在紹興、嘉興、湖南、湖北出臺的政策中，均涉及到瞭政府出資去庫存的內容。紹興制定出臺棚戶區改造貨幣安置政策，加大貨幣補償力度；嘉興將通過政府收購商品房做保障房實現保障房供給。湖南將回購適當面積普通商品房，用作保障房源，從而打通市場庫存房源與棚戶區改造的安置需求。
大型房企去庫存示范
地方良好願望能否成真？截至7月底，十傢標桿房企權益購地總金額為1322.27億元，僅相當於去年全年購地金額的4成。分房企來看，華潤以317.72億元高居榜首，而且已經超出去年購地金額20.2%，中海和招商的購地金額是去年購地金額的6~7成，其他房企的購地金額均不及去年購地金額的5成。
其中，上半年去庫存較好的華潤、中海外等成為拿地的主力，這也符合"現金充裕才會拿地"的邏輯。高雄市青年創業貸款率條件
上半年完成50%銷售目標的中海外已在土地市場出手。中報顯示，上半年中海外新增土地總建築面積高達954.88萬平方米(其中中海宏洋新增270.3萬平方米)，同比翻倍，按權益算中海外應付土地款約286.29億元，同比增長90%。
但土地市仍然趨冷。包括中原地產、世聯行以及CRIC等機構在內，多數業內人士認為，取消限購的邊際效應已經遞減，市場反應鈍化，房企資金能否改善，願意拿地與否，取決於取消限購後能否帶來成交量的真正回升。
當下仍不容樂觀。截至8月上旬，54城市合計住宅簽約套數為55332套，環比7月同期仍有輕微下調，但比6月有所回升。
而萬科最新的舉動似乎透露瞭大型房企的一個風向：萬科中期營銷會上提出年度回款目標為2000億。
為瞭達到這一目標，萬科將大力去庫存。其今年在杭州、北京、廣州，以及近期在河北均展開降價促銷行動；另一方面， 在一些分析人士看來，這是要確保現金在手，在合適時機去抄底土地市場。
德信資本董事長陳義楓認為，比對以往的兩次調整，本次調整將持續一年半左右的時間，目前許多行業指標還在下行尋底的過程中，到走平、穩定尚有一段距離，市場將反復築底。從"量"的調整來看，已經處於底部區域，可能會在底部區域"盤整"一段時間。
朱光預計今年下半年，在市場供應繼續增加的情況下，商品住宅待售面積將繼續加大，房價上漲動力將持續回落。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-14/09174371231.shtml
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